階段の上り下りがきつくなってきたのでマンションに買い替えたい・・・
買い物や病院通いに便利な場所に住み替えたい・・・
年を取ってきたので耐震・断熱性が高い家に建て替えたい・・・

充実したセカンドライフを送るための住まいに関する希望はたくさんありますよね。ただ、年金という限られた収入では住宅ローンを組むのは難しいですし、手元資金を使ってしまうと、老後の生活資金に不安が残ってしまいます。

そんな悩みを解決するひとつの仕組みが、アプラスのリバースモーゲージ型住宅ローンです。

名称は似ていますが、一般的なリバースモーゲージや住宅ローンとは少し違います。

アプラスのリバースモーゲージ型住宅ローン一般的なリバースモーゲージや住宅ローンの良いところを一部組み合わせてつくった商品なのです。

1.一般的な住宅ローンとの違いは毎月の支払いが利息のみであること!

通常の住宅ローンは元本と利息を一緒に返済していきますが、アプラスのリバースモーゲージ型住宅ローンでは返済期間中は利息のみの支払いで、元本の返済は相続人が「死亡保険金などの自己資金で返済する」か「自宅を売却して返済する」か選ぶことができます。

また、アプラスのリバースモーゲージ型住宅ローンは、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の住宅融資保険【リ・バース60】を活用した高齢者向けの住宅ローンなので、60歳以上であれば年齢に上限なく申込みできるのも魅力のひとつです。

※一般的な住宅ローンと比べ、返済総額が増える可能性があります。

60歳以上になると一般的な住宅ローンは組むことが難しいですし、退職金などの老後資金を住まいにつぎ込んでしまうと、その後の生活に不安が残りますよね。
そのような場合にアプラスのリバースモーゲージ型住宅ローンを利用すると、例えば、自宅の建て替えで1,800万円の住宅ローンを組んだ場合でも、毎月のお支払いはお利息のみなので月々の返済は40,125円(変動金利 年2.675%の場合)で済みます。つまり、手元資金をある程度残しつつ、年金収入だけの方でも無理なく返済できる可能性があります。
このように毎月利息のみの支払いで新しい家が手に入るのは魅力的ですよね。
もちろん元本は返済期間中でも自由に返済できるので、「自宅を残したい」というのであれば計画的に元本の一部繰上返済や一括返済を利用し完済すれば自宅を売却する必要はありません。

ここでワンポイント!

「契約者が死亡したとき、同居人はどうなるの?追い出されてしまうの?」と心配になった人もいるかもしれませんが、その場合には、同居人に契約を引き継いでそのまま住み続けることも可能ですのでご安心を!
ただし契約が引き継げるのは連帯保証人となっている配偶者のみで、子どもなどは引き継ぐことはできない点には要注意です。

2. 一般的なリバースモーゲージとの違い(3つ)

相続人に債務を残さない

まず、アプラスのリバースモーゲージ型住宅ローンと一般的なリバースモーゲージの共通点は、元本の返済方法を現金だけでなく自宅の売却代金でも返済できる点です。しかし、不動産価値は時間と共に変動していくのが一般的であるため、仮に死亡時に不動産(自宅)の評価が元本を下回った場合、自宅を売っても返済できなくなってしまう可能性があるのです。
では、実際に一般的なリバースモーゲージやアプラスのリバースモーゲージ型住宅ローンを利用した場合、自宅の担保評価が元本より少なくなってしまったらどうなるのか知りたいですよね。

まず、一般的なリバースモーゲージでは、死亡時に自宅の売却代金が元本より少ない場合、相続人による不足金額の返済が必要になります。このような仕組みをリコース型といいます。また、定期的に担保評価の見直しも行っているため、契約期間中に担保評価額が元本(残債務)を下回った場合は、その時点で、差額分の一括返済を求められる場合もあります。実は、この仕組みが日本でリバースモーゲージがあまり普及しなかった原因のひとつになっています。

一方で、アプラスのリバースモーゲージ型住宅ローンでは、死亡時に自宅の売却代金が元本より少ない場合でも相続人による不足金額の返済が不要になり、ノンリコース型といいます。「子どもや配偶者など相続人に債務を残さなくていい」というのは活用する上で大きな安心ですよね。もちろん自宅を売却して元本を返済して資金が余れば相続人が受け取れます。また、アプラスのリバースモーゲージ型住宅ローンでは、銀行の住宅ローンと同様に担保評価は申込時1回のみなので担保評価不足による予定外の元本返済や担保の追加を求められる心配がありません。
以上が、アプラスのリバースモーゲージ型住宅ローン(ノンリコース型)と一般的なリバースモーゲージ(リコース型)の最大の違いになります。

ここでワンポイント!

ノンリコース型は、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が提供する住宅融資保険制度【リ・バース60】により実現した仕組みです。
金融機関によって「リコース型」「ノンリコース型」のどちらを取り扱っているかは異なります。「リコース型」より「ノンリコース型」の方が金利が高くなるケースもあるので利用する際は金融機関の商品内容をきちんと確認しましょう。

②融資対象が住宅関連資金(住宅購入・リフォーム・住宅ローンの借換え)に限られている!

アプラスのリバースモーゲージ型住宅ローンの借入金額は300万円から最大8,000万円までで、新築や住宅購入、リフォームのほか、住宅ローンの借換え資金にも活用できます。
ただし、あくまでも目的は住宅関連資金なので、生活資金には使えません。
つまり、一般的なリバースモーゲージは、「自宅を担保にしてお金を借りて、その資金を直接、生活資金やレジャー、リフォームなど暮らしを豊かにするために使う」のが目的ですが、アプラスのリバースモーゲージ型住宅ローンでは、「理想の住まいを手に入れつつ、住宅ローンの返済額を抑えることで、手元資金や年金などの収入を生活のゆとりや安心に使う」ことが目的、といえますね。
なお、「リバースモーゲージ型住宅ローン」でも、金融機関によっては自宅の購入・新築・リフォームのみで借換えには使えない、というケースもありますので注意が必要です。

※お借入れ金額は各資金使途の上限、または担保評価額の50%または60%相当までとなります。(長期優良住宅の場合は、55%または65%まで)

③対象物件は全国エリア!

自宅を売却して返済する、と聞くと「不動産の価値が高い一部の地域しか利用できないのでは?」と思われるかもしれません。確かに一般的なリバースモーゲージでは、首都圏や大都市圏など一部の地域に限られることが多いですが、アプラスのリバースモーゲージ型住宅ローンでは全国で利用することができます。
先に説明した住宅金融支援機構の住宅融資保険制度【リ・バース60】ですが、実はアプラスも含め「リバースモーゲージ型住宅ローン」商品を提供する金融機関は住宅金融支援機構と住宅融資保険契約を結んでいます(【リ・バース60】)。
契約者が死亡して、相続人が残債務を一括返済しないときは、住宅金融支援機構が金融機関に保険金を支払うことでローン残高を完済し、自宅を売却して資金を回収します。
金融機関は担保価値下落リスクなどを回避することができるため、都市部などの担保価値が高い地域だけでなく、広い地域で商品を提供できるのです。
使う地域を選ばない、というのも大きな魅力のひとつですね。
なお、2020年4月時点で61の金融機関が住宅金融支援機構と提携をして【リ・バース60】を活用した商品を展開していますが、金融機関によって金利や資金の目的、手数料など商品内容は変わるのでしっかり確認しましょう。

「人生100年時代」といわれる長寿の時代。定年後の住まいとセカンドライフを充実させるためのひとつの手段として活用を検討してみてはいかがでしょうか?

FP(ファイナンシャルプランナー)

金子 千春

千春コンサルティング事務所 代表
【経歴】
CFP 1級ファイナンシャル技能士
宅地建物取引士住宅ローンアドバイザー
証券外務員資格2種
新生銀行を経て2004年より独立。ライフプランや住宅ローンセミナー、企業の従業員向け確定拠出年金セミナー、小中学校や児童館での金銭教育など、「知らないで損をする」ことのないようにという観点から、講師や執筆を中心に活動中。

アプラス リバースモーゲージ型住宅ローン

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お借入金額 万円

月々のお支払金額

金利 年2.675%

ご注意 ・このシミュレーターは、お支払金額の目安としてご利用ください。端末処理の都合上、若干の誤差が生じることがあります。
・お借入金額は、資金使途や審査によりご利用いただけないケースもございますので、ご了承ください。
・お支払金額は、借入時の利率が完済するまで変更しなかったものと仮定して計算しております。
・月々のお支払金額は利息のみとなり、元本のご返済は期日一括返済となります。詳しくは、商品概要をご確認ください。

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